Descubra como a Reforma Tributária impacta o aluguel e a venda de imóveis no Brasil. 

Investir em imóveis, ainda vale a pena? Saiba quem será tributado e como reduzir os impactos fiscais.

 

Introdução

A Reforma Tributária já começou a transformar o cenário para investidores imobiliários no Brasil. Pela primeira vez, até o aluguel poderá ser considerado consumo e sujeito a novos tributos. Mas afinal, ainda vale a pena investir em imóveis?

Neste artigo, explicamos as principais mudanças e mostramos como você pode reduzir os impactos fiscais, evitar problemas com a Receita e planejar seu patrimônio.

 

Reforma Tributária e os novos tributos: o que muda?

A Lei Complementar 214/2023 instituiu o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Esses tributos fazem parte do novo sistema de IVA (Imposto sobre Valor Agregado) no Brasil.

Agora, até pessoas físicas poderão ser tratadas como empresas para fins de tributação em operações de locação e venda de imóveis.

📊 Contexto internacional: enquanto países como os da União Europeia isentam essas operações para evitar o encarecimento da moradia, no Brasil a mudança pode pesar ainda mais no bolso. Segundo o IBGE, 35% da renda da classe média já vai para aluguel residencial.

 

Quando a pessoa física será tributada com IBS e CBS?

Hoje, a pessoa física paga Imposto de Renda (IR) sobre o aluguel pela tabela progressiva, que pode chegar a 27,5%. A pessoa jurídica, por outro lado, paga entre 11,3% e 14,5%.

Com a Reforma Tributária, a pessoa física passa a ser contribuinte regular do IBS e CBS quando, no ano-calendário anterior, atender a um destes critérios:

✅ Locação ou arrendamento

• Mais de 3 imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil (R$ 20 mil/mês).

✅ Venda ou cessão de direitos sobre imóveis adquiridos há menos de 5 anos

• Mais de 3 imóveis vendidos no mesmo ano.

✅ Venda de imóveis construídos pelo próprio contribuinte nos últimos 5 anos

• Mais de 1 imóvel vendido no mesmo ano.

⚠️ Atenção: mesmo que você não tenha atingido os limites no ano anterior, poderá ser enquadrado no ano atual se:

• Venda/Cessão: exceder os limites de imóveis vendidos.

• Locação: receita com aluguel superar 20% do limite anual (R$ 288 mil).

📌 Observação: o limite de R$ 240 mil será corrigido mensalmente pelo IPCA.

 

Quanto vai custar? Entenda as novas alíquotas

A Reforma prevê redutores de alíquota para amenizar o impacto:

• 70% de redução no aluguel

• 50% de redução na venda

🔹 Aluguel:

• Pessoas físicas pagarão cerca de 8% de IVA, além do IR progressivo, resultando em uma carga total próxima de 30%.

• Pessoas jurídicas pagarão entre 16% e 19,3%, o que pode ser mais vantajoso.

🔹 Venda:

• A pessoa física terá uma carga aproximada de 13% a 14% de IVA, somada ao IR sobre ganho de capital, chegando a quase 36% de impostos.

 

Redutores de base de cálculo

Além da redução na alíquota, há redutores para diminuir a base de cálculo:

✔️ Redutor Social

• R$ 600,00 de desconto na base de cálculo por imóvel alugado.

• R$ 100.000,00 de desconto na venda de imóvel novo.

✔️ Redutor de Ajuste

• Considera o custo de aquisição e despesas para abater da base de cálculo na venda para consumidor final.

 

Exemplo prático: quanto será o imposto?

Cenário: 4 imóveis alugados, renda mensal de R$ 20.100,00. Vejamos quanto deve ser pago de impostos na pessoa física:

Hoje:

• IR: R$ 4.476,18/mês

Com a Reforma:

• IR: R$ 4.476,18

• + IVA (8%): R$ 1.416,00 (após desconto do Redutor Social)

• Total: R$ 5.892,18/mês em impostos

• Receita líquida: R$ 14.207,82/mês

Na pessoa jurídica, o mesmo faturamento pagaria em torno de R$ 3.417,00/mês (cosiderando uma tributação de 17%), uma diferença de R$ 2.475,18 a menos. Mesmo com a alíquota máxima prevista (19,3%), ainda pagaria mais de R$2.000,00 a menos.

 

Holding patrimonial: uma alternativa para reduzir custos?

Abrir uma holding pode ser vantajoso para quem será tributado com IBS e CBS:

• Alíquotas menores

• Proteção patrimonial

• Planejamento sucessório

• Possibilidade de créditos tributários no lucro real

Mas atenção: cada caso deve ser analisado por um especialista para avaliar se realmente vale a pena.

 

O fim da sonegação: CIB entra em cena

A Receita Federal criou o CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro. Ele vai cruzar dados de imóveis (urbanos e rurais) com as declarações de IR.

📌 Exemplo:

Você aluga um imóvel e não declara. O inquilino preenche o endereço no IR. O sistema cruza os dados e identifica o aluguel não declarado.

🎯 Consequências:

• Proprietário: multa de 75% sobre o valor não declarado + processo por sonegação.

• Inquilino: multa de 20% por não declarar que paga aluguel.

(Lettering: “CIB – o terror do sonegador”)

 

Conclusão: prepare-se para o novo cenário

A Reforma Tributária muda ocenário para investidores e proprietários de imóveis. Entender essas mudanças é essencial para proteger seu patrimônio e reduzir a carga tributária.

📞 Quer saber se você será enquadrado? Ou entender se uma holding é a solução para o seu caso?

Conte com a Contabily. Estamos prontos para orientar você no novo sistema tributário.

CLIQUE AQUI para WhatsApp